Tu paies un loyer tous les mois qui part en fumée ? Ou pire, tu rembourses un crédit sans que ça te rapporte un centime ? Attends, et si je te disais qu’il existe une technique pour vivre quasiment gratuitement, tout en construisant ton patrimoine immobilier ? Ça s’appelle le house hacking, et non, c’est pas une arnaque ni un truc réservé aux riches.
Le principe est hyper simple (sur le papier en tout cas) : tu achètes un bien immobilier, tu y vis dedans, et tu loues une partie pour que les loyers couvrent ton crédit. Du coup, tu vis gratuitement pendant que ta banque rembourse ton prêt avec l’argent de tes locataires. Malin, non ?
Bon, évidemment, dans la vraie vie, c’est un peu plus compliqué que ça. Y’a des stratégies à connaître, des pièges à éviter, et surtout faut savoir par où commencer. C’est exactement ce qu’on va voir ensemble dans cet article. Je vais te partager tout ce que j’ai appris sur le house hacking en France, avec des exemples concrets, des chiffres réels, et même mes propres erreurs (parce que oui, j’en ai fait).
C’est quoi exactement le house hacking et comment ça marche concrètement ?
Le concept de base expliqué simplement
Alors, le house hacking, c’est un terme qui vient des États-Unis (là-bas ils adorent donner des noms cool à tout). Mais le concept existe en France depuis longtemps, sauf qu’on l’appelait juste « acheter pour louer une partie ». En gros, tu deviens propriétaire-occupant ET propriétaire-bailleur en même temps.
L’idée, c’est de faire en sorte que tes locataires paient ton crédit immobilier à ta place. Imagine : tu achètes un appartement à 200 000€ avec un crédit sur 20 ans. Ton remboursement mensuel, c’est environ 1 000€ par mois (en comptant l’assurance et tout). Maintenant, si tu arrives à louer une chambre 500€, puis une deuxième 450€, et que toi tu gardes la troisième chambre… Bah tu paies plus que 50€ de « loyer » finalement. Et dans 20 ans, t’es proprio d’un bien qui vaut peut-être 250 000€ ou plus.
C’est un peu comme si quelqu’un d’autre remboursait ta maison pour toi. Et franchement, quand tu y penses, c’est juste dingue comme système. Évidemment, faut être prêt à vivre en colocation ou à avoir des voisins très proches, mais on va y revenir.
Les différentes formes de house hacking possibles
Bon, maintenant que t’as compris le principe général, sache qu’il existe plusieurs façons de faire du house hacking. C’est pas juste « j’achète un appart et je loue une chambre ». Y’a plein de stratégies différentes selon ta situation et tes objectifs.
La colocation classique, c’est la plus connue. Tu achètes un T3 ou T4, tu vis dans une chambre et tu loues les autres. C’est ce que font beaucoup d’étudiants qui deviennent propriétaires tôt (avec l’aide des parents souvent, soyons honnêtes). Par exemple, à Lyon, un T4 dans un quartier correct coûte environ 250 000€. Tu loues deux chambres à 450€ chacune, ça te fait 900€ de revenus locatifs par mois. Si ton crédit est à 1 100€, tu sors seulement 200€ de ta poche. Pas mal, non ?
L’immeuble de rapport avec logement de fonction, c’est le niveau au-dessus. Tu achètes un petit immeuble (ou une maison avec plusieurs étages), tu habites au rez-de-chaussée et tu loues les autres niveaux. Genre, tu trouves une maison à 300 000€ avec un T2 au RDC et deux studios à l’étage. Tu vis dans le T2 et tu loues les studios. Ça demande plus d’apport et de gestion, mais c’est ultra rentable si tu trouves le bon bien.
Et puis y’a le house hacking avec location courte durée (genre Airbnb). Là, tu achètes un bien, tu y vis, et tu loues ta chambre quand t’es pas là (ou une chambre d’ami). C’est plus flexible, mais ça demande plus de boulot. Par contre, dans les zones touristiques, tu peux cartonner. Un pote à moi fait ça à Bordeaux : il loue sa chambre 70€ la nuit quand il part en weekend chez sa copine. Sur un mois, ça lui fait facile 500-700€ de revenus en plus.
Pourquoi ça marche si bien en France
Tu te demandes sûrement pourquoi on en entend pas plus parler si c’est si génial ? Bah en fait, pas mal de gens le font sans même savoir que ça s’appelle du house hacking. Et puis surtout, le système français est plutôt favorable à ce type de montage.
D’abord, les taux d’intérêt sont encore relativement bas (même si ça remonte un peu). Du coup, emprunter coûte moins cher, et c’est plus facile de faire en sorte que les loyers couvrent ton crédit. Ensuite, y’a la fiscalité qui peut être intéressante selon ta situation. Si tu loues meublé par exemple, tu peux déduire pas mal de charges et d’amortissements.
Mais le truc vraiment puissant, c’est l’effet de levier. Avec seulement 20 000€ d’apport (pour un bien à 200 000€), tu peux générer des revenus locatifs qui remboursent un emprunt de 180 000€. C’est comme si tu investissais 20 000€ pour acheter un actif de 200 000€. Essaie de faire ça en Bourse, bonne chance ! (Enfin techniquement tu peux avec des produits dérivés, mais c’est beaucoup plus risqué).
Et puis, t’oublie pas qu’en plus de vivre quasi gratuitement, ton bien prend de la valeur. À Paris par exemple, les prix ont augmenté de 50% en 10 ans. Donc même si ta rentabilité locative est moyenne, ton patrimoine grossit quand même. C’est un peu comme avoir son gâteau ET le manger.
Combien faut-il vraiment investir pour démarrer en house hacking ?
L’apport personnel : entre mythe et réalité
Alors là, c’est LA question qui revient tout le temps. « Ouais mais moi j’ai pas 50 000€ d’apport, je peux pas faire de house hacking ». Sauf que… c’est pas forcément vrai. Oui, faut de l’argent pour démarrer, mais peut-être moins que tu crois.
Pour un bien à 200 000€, les banques demandent généralement 10% d’apport minimum, soit 20 000€. Mais attention, c’est pas tout ! Faut aussi compter les frais de notaire (environ 7-8% de l’ancien, 2-3% dans le neuf), plus les frais de dossier bancaire, plus éventuellement les travaux si le bien en a besoin. Du coup, en vrai, pour un achat à 200 000€ dans l’ancien, prévois plutôt 35 000-40 000€ au total.
C’est une somme, je te l’accorde. Mais regarde le calcul sur 5 ans : si tu économises 600€ par mois (en vivant chez tes parents ou en coloc par exemple), t’as 36 000€ au bout de 5 ans. C’est faisable. Et franchement, ces 5 ans d’économies, ça peut te permettre de vivre gratuitement pendant 20 ou 30 ans ensuite. Le calcul est vite fait.
Après, y’a des astuces pour réduire l’apport. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) si t’es primo-accédant et que t’achètes dans le neuf ou de l’ancien avec travaux. Ça peut représenter jusqu’à 40% du montant de l’achat sans intérêts. Ou alors, tu peux négocier avec la banque si ton dossier est béton (CDI, revenus corrects, pas de crédit en cours). J’ai un ami qui a réussi à faire financer 100% avec seulement les frais de notaire d’apport, mais bon, c’était en 2019 quand les banques étaient plus cool.
Les coûts cachés à ne pas oublier
Bon, maintenant faut qu’on parle des trucs moins glamours mais super importants : les coûts cachés du house hacking. Parce que c’est pas juste « j’achète et je loue », y’a tout un tas de frais qui viennent s’ajouter.
Déjà, la taxe foncière. Ça, c’est toi qui paies, pas tes locataires (sauf si tu fais de la location meublée et que tu l’inclus dans les charges, mais c’est rare). Compte entre 800€ et 1 500€ par an selon la ville et la taille du bien. À Paris ou Lyon, ça peut même monter à 2 000-3 000€ pour un grand appartement. Du coup, faut inclure ça dans tes calculs : environ 100-150€ par mois en plus.
Ensuite, les charges de copropriété si t’es en appart. Là aussi, ça varie énormément. Dans un petit immeuble sans ascenseur ni gardien, compte 50-80€ par mois. Dans une résidence avec piscine, gardien et espaces verts, ça peut monter à 200-300€ par mois facile. Et attention, parfois y’a des travaux votés en AG qui peuvent te coûter plusieurs milliers d’euros d’un coup.
Et puis y’a l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) pour les parties que tu loues, l’entretien du logement (une chaudière qui lâche, c’est 3 000-4 000€), et les éventuels mois de vacance locative. Ah, et si tu passes par une agence pour gérer tes locations, compte 8-10% des loyers en frais de gestion. Bref, prévois toujours une marge de sécurité d’au moins 150-200€ par mois dans tes calculs.
Le budget mensuel réaliste pour vivre quasi gratuitement
Allez, on va faire un tableau avec un exemple concret pour que tu visualises bien. Imagine que t’achètes un T4 à Lille (marché sympa pour débuter) à 220 000€.
Poste de dépense | Montant mensuel |
|---|---|
Crédit immobilier (220k€ sur 20 ans à 3,5%) | 1 280€ |
Taxe foncière | 120€ |
Charges de copropriété | 90€ |
Assurance PNO | 40€ |
Provision travaux/imprévus | 80€ |
TOTAL CHARGES | 1 610€ |
Location chambre 1 | -550€ |
Location chambre 2 | -500€ |
REVENUS LOCATIFS | -1 050€ |
CE QUE TU PAIES VRAIMENT | 560€/mois |
Alors oui, 560€ par mois c’est pas exactement « gratuit », mais compare ça à ce que tu paierais pour louer un T2 dans le même quartier : facile 700-800€. Et surtout, dans 20 ans, t’es proprio d’un bien qui vaut 250 000€ minimum (avec l’inflation et la valorisation). Pendant ce temps, le mec qui loue son T2 aura payé 192 000€ de loyers (800€ x 12 x 20 ans) et il sera proprio de… rien du tout.
C’est là que tu comprends la puissance du système. T’as l’impression de « perdre » 560€ par mois, mais en fait tu investis dans un actif qui va te rapporter gros plus tard. Et puis, au fur et à mesure que tu rembourses ton crédit, ta part de capital augmente. Au bout de 10 ans, sur tes 1 280€ de crédit, y’a peut-être 600€ qui sont du capital (qui augmente ton patrimoine) et seulement 680€ d’intérêts (qui sont « perdus »). Du coup, ton coût réel diminue avec le temps.
Est-ce que je peux faire du house hacking même sans apport personnel ?
Les solutions alternatives au financement classique
OK, admettons que t’as vraiment, mais alors vraiment pas d’apport. Genre, même pas 10 000€ de côté. Est-ce que c’est mort pour le house hacking ? Pas forcément. Y’a des options, même si c’est plus compliqué.
L’aide familiale, c’est la solution numéro un. Si tes parents ou grands-parents peuvent te prêter ou te donner de l’argent, c’est le jackpot. En France, tu peux recevoir jusqu’à 100 000€ par parent tous les 15 ans sans payer de droits de donation (si t’as moins de 80 ans et eux aussi). Bon, évidemment faut que ta famille ait les moyens, mais si c’est le cas, ça peut débloquer la situation rapidement.
Une autre option, c’est le prêt entre particuliers via des plateformes comme Younited Credit ou Cofidis. Tu peux emprunter 20 000-30 000€ pour constituer ton apport, et ensuite la banque finance le reste. Par contre, attention, ça te fait deux crédits à rembourser, donc faut vraiment que ta rentabilité locative soit nickel. Et les taux sont plus élevés qu’un crédit immo (souvent 5-8%).
Et puis y’a le prêt Action Logement (ex 1% logement) si tu bosses dans une entreprise de plus de 10 salariés. Tu peux emprunter jusqu’à 40 000€ à taux hyper réduit (1% généralement) pour financer une partie de ton achat. Couplé avec un PTZ et un bon dossier, tu peux réduire ton apport à quasi rien. J’ai une collègue qui a fait ça : elle a mis seulement 8 000€ de sa poche pour un achat à 180 000€ en combinant PTZ + Action Logement + crédit principal.
Acheter avec un associé ou en SCI
Tiens, voilà une technique dont on parle pas assez : acheter à plusieurs. C’est un peu comme le crowdfunding immobilier, mais en mode DIY. Tu t’associes avec un ou plusieurs potes, vous mettez vos apports en commun, et vous achetez un bien plus gros.
Par exemple, vous êtes trois. Chacun a 15 000€ d’apport, soit 45 000€ au total. Avec ça, vous pouvez viser un bien à 350 000-400 000€. Genre une maison avec 4-5 chambres. Chacun occupe une chambre et vous louez les autres. Ou alors, un de vous habite sur place (celui qui veut vraiment faire du house hacking) et les deux autres sont investisseurs purs. Les loyers sont divisés à parts égales, et chacun rembourse sa part du crédit.
Pour sécuriser tout ça, vous créez une SCI (Société Civile Immobilière). Ça coûte environ 500-1 000€ de frais de création, mais ça protège tout le monde. Vous signez un pacte d’associés qui définit les règles : qui paie quoi, qui peut vendre ses parts à qui, que se passe-t-il si quelqu’un veut sortir, etc. C’est hyper important de bien cadrer tout ça au départ pour éviter les embrouilles plus tard.
Le truc cool avec cette méthode, c’est que vous démultipliez votre capacité d’emprunt. Trois personnes avec des revenus corrects, ça rassure la banque. Et vous pouvez viser des biens avec une meilleure rentabilité. Par contre, faut vraiment bien s’entendre et avoir la même vision à long terme. Si ton pote veut revendre au bout de 2 ans alors que toi tu veux garder 10 ans, ça va coincer.
Débuter avec un bien moins cher mais plus risqué
Bon, on va être honnêtes deux minutes. Si t’as vraiment peu d’apport et peu de revenus, tu vas devoir accepter de commencer petit et de prendre un peu plus de risques. Ça veut dire : acheter dans des zones moins cotées, ou acheter des biens qui nécessitent des travaux.
Genre, au lieu de viser un T4 à 250 000€ en plein centre-ville, tu regardes un T3 à 120 000€ dans une ville moyenne ou en périphérie. Oui, la valorisation sera peut-être moins forte. Oui, la demande locative sera peut-être plus volatile. Mais avec 15 000€ d’apport, tu peux y arriver. Et une fois que ce premier bien est rentable et que t’as remboursé une partie du crédit, tu peux utiliser le capital accumulé pour acheter un deuxième bien plus intéressant.
Ou alors, tu achètes un bien avec travaux. Un appartement à rénover à 150 000€ + 30 000€ de travaux, ça peut valoir 220 000€ une fois refait. Si tu fais une partie des travaux toi-même (peinture, sols, petite plomberie), tu peux économiser 10 000-15 000€. Et là, dès le départ, tu as une plus-value latente qui sécurise ton investissement. Si t’as besoin de revendre, tu vends au-dessus du prix d’achat.
Par contre attention, les travaux, c’est toujours plus long et plus cher que prévu. Si t’as jamais fait ça, prévois 30% de budget en plus et multiplie par deux le délai annoncé. Un appart qui est censé être refait en 2 mois, compte plutôt 4 mois. Et si l’artisan annonce 25 000€, mets 32 000€ de côté. Crois-moi, tu me remercieras.
Quelles sont les meilleures stratégies de house hacking en France ?
La colocation traditionnelle pour débuter
Si tu débutes dans le house hacking, la colocation classique, c’est vraiment le meilleur point de départ. C’est simple à gérer, y’a une grosse demande (surtout dans les villes étudiantes), et c’est assez sécurisé financièrement.
Le principe, tu l’as compris : tu achètes un T3, T4 ou T5, tu occupes une chambre et tu loues les autres. Ce qui est cool, c’est que tu peux choisir tes colocataires (contrairement à un propriétaire classique qui peut pas trop discriminer). Tu veux des profils calmes ? Tu sélectionnes des doctorants ou des jeunes actifs. Tu veux de l’ambiance ? Tu prends des étudiants en commerce. T’es aux commandes.
Pour que ça marche bien, faut quand même respecter quelques règles. Chaque locataire doit avoir un bail séparé, c’est important juridiquement. Si tu fais un bail unique pour toute la coloc, c’est galère en cas de départ d’une personne. Avec des baux séparés, si quelqu’un part, les autres restent et tu cherches juste un remplaçant.
Niveau prix, regarde ce qui se fait dans ta ville sur Leboncoin ou Studapart. À Toulouse par exemple, une chambre dans un T4 bien placé se loue entre 450€ et 550€ charges comprises. Si ton crédit est à 1 200€ et que tu loues 3 chambres à 500€, bah tu vis gratuitement et tu fais même un petit bénéf’ de 300€ par mois. Pas mal pour commencer, non ?
L’investissement dans le neuf avec avantages fiscaux
Alors là, on passe à la vitesse supérieure. Acheter dans le neuf avec des dispositifs fiscaux, c’est plus complexe mais ça peut être ultra rentable si tu t’y prends bien. Je pense notamment au dispositif Pinel (même s’il est en train de disparaître progressivement) ou au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Avec le Pinel par exemple, tu achètes un bien neuf dans une zone tendue, tu t’engages à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans, et en échange l’État te file une réduction d’impôts de 10% à 18% du prix du bien. Pour un appart à 250 000€, ça peut représenter 45 000€ d’économies d’impôts sur 12 ans. C’est énorme !
Le truc, c’est que tu peux habiter le bien après la période de location obligatoire. Du coup, ta stratégie de house hacking, c’est : tu achètes dans le neuf, tu loues pendant la durée Pinel tout en profitant de la défiscalisation, et après tu récupères le logement pour y vivre et louer des chambres. Ou alors, variante plus hardcore : tu achètes un duplex ou un T5, tu déclares que tu habites une partie (par exemple le RDC) et tu loues officiellement l’autre partie (l’étage) en Pinel. Bon, faut que ça respecte les règles légales hein, je dis pas de frauder, mais y’a des montages qui sont tout à fait légaux.
L’autre option, c’est le LMNP. Là, tu achètes meublé (dans le neuf ou l’ancien rénové) et tu loues en meublé. L’avantage ? Tu peux déduire énormément de charges : meubles, électroménager, travaux, et surtout tu amortis le bien sur 20-30 ans. Résultat, même si tu génères 15 000€ de revenus locatifs par an, ton revenu imposable peut être de zéro euros. C’est totalement légal et hyper puissant fiscalement.
Par contre, le neuf, c’est plus cher à l’achat (souvent 15-20% plus cher que l’ancien à surface égale). Et puis faut faire gaffe aux arnaques : certains promoteurs vendent des biens surévalués dans des zones pourries. Toujours visiter le quartier plusieurs fois, vérifier la demande locative réelle, et comparer avec les prix du marché. Si on te propose un T3 à 280 000€ alors que les T3 dans le quartier se revendent à 220 000€, y’a un loup.
Le house hacking sur location courte durée type Airbnb
Bon, celle-là elle est un peu borderline niveau légalité selon où tu habites, mais c’est tellement rentable que je peux pas pas en parler. Le principe : tu achètes un bien, tu vis dedans une partie du temps, et tu le loues sur Airbnb ou Abritel quand t’es pas là.
L’exemple typique, c’est le mec qui bosse à Paris en semaine et qui rentre dans sa ville d’origine le weekend. Il achète un studio ou un T2 bien placé à Paris, il y habite du lundi au jeudi, et il le loue du vendredi au dimanche. Un studio à Paris, tu peux le louer 80-120€ la nuit facile. Sur un mois, avec 8 weekends (vendredi + samedi + dimanche = 3 nuits x 8 = 24 nuits), à 90€ la nuit, ça te fait 2 160€ de revenus. Pour un crédit à 1 400€, bah tu vis ultra gratuitement.
Variante encore plus agressive : tu achètes un T2, tu vis dans le salon (avec un canapé-lit par exemple), et tu loues la chambre sur Airbnb toute l’année. C’est moins confortable pour toi, mais niveau rentabilité c’est imbattable. Un pote fait ça à Marseille : il loue sa chambre 65€ la nuit en moyenne, avec un taux d’occupation de 70%, ça lui fait environ 1 400€ par mois. Son crédit est à 900€. Bingo.
Mais attention, c’est pas tout rose. Déjà, faut que ta copropriété autorise la location courte durée (de plus en plus de règlements l’interdisent). Ensuite, depuis 2024, y’a tout un tas de nouvelles lois : obligation d’enregistrement à la mairie, limite de 120 jours par an dans certaines villes, taxe de séjour à reverser, etc. Et puis, c’est beaucoup plus de boulot qu’une location longue durée : tu dois gérer les arrivées/départs, le ménage entre chaque séjour, répondre aux messages à toute heure… C’est un vrai job à côté. Mais si t’es motivé et organisé, la rentabilité peut exploser.
La maison de ville avec logements séparés
Tiens, voilà ma stratégie préférée personnellement : la maison de ville avec deux logements distincts. C’est plus rare à trouver, ça demande plus d’apport, mais niveau tranquillité et rentabilité, c’est le top du top pour du house hacking.
L’idée, c’est de trouver une maison avec deux entrées séparées. Par exemple, une maison sur trois niveaux où tu peux créer un T2 au rez-de-chaussée avec entrée indépendante, et un T3 aux étages supérieurs. Ou alors, une maison avec un logement principal et un studio au-dessus du garage. Bref, deux espaces complètement séparés.
L’énorme avantage, c’est que tu vis ta vie sans avoir personne dans les pattes. Pas de coloc à gérer, pas de cuisine partagée, pas de « c’est qui qui a terminé le lait ? ». Tu loues le T2 à une petite famille ou un couple, ils ont leur chez-eux, toi tu as le tien. Et généralement, ce type de bien se loue plus cher qu’une colocation : un T2 séparé, c’est 700-900€ selon la ville, contre 450-550€ par chambre en coloc.
Le calcul peut devenir très intéressant. Exemple concret à Nantes : une maison avec deux logements séparés (un T2 de 45m² + un T3 de 65m²), ça peut se trouver à 320 000€. Ton crédit sera d’environ 1 600€ par mois. Le T2, tu le loues 750€. Du coup, tu paies 850€ pour vivre dans un T3 entier avec jardin. Compare ça au 1 100-1 200€ que tu paierais pour louer un T3 similaire… T’es gagnant, et dans 20 ans la maison est à toi.
Le souci, c’est que ces biens sont rares et partent vite. Faut être réactif, visiter rapidement, et parfois faire des travaux pour créer la séparation si elle existe pas déjà. Mais franchement, si tu tombes sur la bonne occasion, fonce. C’est vraiment le meilleur compromis entre rentabilité et confort de vie.
Comment gérer la colocation ou les locataires quand on vit sur place ?
Trouver les bons colocataires : les critères essentiels
Alors là, on touche à un point hyper important. Parce que le house hacking, c’est cool sur le papier, mais si tu te retrouves avec des colocataires relous, ta vie va devenir un enfer. Donc autant prendre le temps de bien sélectionner dès le départ.
Premier critère : la stabilité financière. Demande systématiquement les trois derniers bulletins de salaire, l’avis d’imposition, et si possible un garant. Règle perso : je prends jamais personne qui gagne moins de trois fois le loyer en net. Oui, je sais, c’est dur, mais c’est ce qui te protège des impayés. Et franchement, un colocataire qui paie pas, c’est ta vie personnelle qui trinque direct puisque tu vis sur place.
Deuxième critère : le profil et le mode de vie. Si toi t’aimes le calme et que tu tombes sur un DJ qui fait des afters tous les weekends, ça va pas le faire. Donc lors de la visite, pose des questions : « T’es plutôt casanier ou tu sors beaucoup ? », « Tu reçois des potes souvent ? », « T’es étudiant ou tu bosses ? », « T’as des animaux ? ». Et surtout, fie-toi à ton instinct. Si le feeling passe pas, même si le dossier est nickel, laisse tomber.
Troisième critère : la durée envisagée. Quelqu’un qui cherche pour 6 mois, c’est chiant parce que tu vas devoir trouver un remplaçant rapidement. À l’inverse, quelqu’un qui s’engage pour 2-3 ans, c’est le rêve. Perso, je cible des doctorants (thèse de 3 ans minimum), des CDI qui viennent de déménager pour le boulot (ils vont rester), ou des alternants en formation longue. Les étudiants en licence/master, c’est plus risqué parce qu’ils changent souvent d’année en année.
Établir les règles de vie en commun dès le départ
OK, t’as trouvé tes colocataires. Maintenant, faut établir les règles du jeu avant même qu’ils emménagent. Genre, vraiment avant. Parce que si tu dis « ah oui tiens, au fait, pas de soirées le dimanche soir » trois mois après, ça va coincer.
Fais une petite charte de colocation simple. Rien de trop strict, mais les bases. Genre :
- Ménage des parties communes : qui fait quoi et quand (ou alors, option premium, tu prends une femme de ménage une fois par semaine pour 60-80€/mois et tu fais payer une participation aux colocataires)
- Niveau sonore : pas de musique forte après 22h en semaine, un peu plus cool le weekend mais sans abuser
- Invitations : prévenir dans le groupe WhatsApp si tu reçois du monde, ne pas transformer le salon en dortoir
- Frigo et placards : qui a quels espaces, respect de la bouffe des autres
- Animaux : autorisés ou pas (moi je dis non, mais c’est perso)
Et puis surtout, crée un groupe WhatsApp dès le premier jour. Ça permet de communiquer sur les petits trucs du quotidien sans que ce soit lourd. « Y’a plus de PQ, quelqu’un peut en racheter ? », « Je rentre tard ce soir, laissez-moi la clé sur la porte SVP », etc. Ça évite les post-it passifs-agressifs collés partout.
Un truc que j’ai appris avec le temps : mets tout par écrit dans le bail ou dans un document annexe signé. Même les trucs qui te semblent évidents. Parce que ton « évident » sera pas forcément le même que le leur. Et si ça part en vrille, tu as une trace.
Gérer les conflits sans pourrir l’ambiance
Bon, soyons réalistes deux secondes. Même avec les meilleurs colocataires du monde, y’aura des moments de tension. C’est normal, vous vivez ensemble, vous avez pas les mêmes habitudes. Le truc, c’est de gérer les conflits rapidement avant qu’ils pourrissent l’ambiance.
Si quelque chose te gêne, dis-le vite. Genre, dès la deuxième ou troisième fois. Pas de manière agressive hein, mais clairement. « Hey, ça m’embête un peu que tu laisses ta vaisselle sale dans l’évier le matin, tu pourrais la faire le soir avant de te coucher ? ». Neuf fois sur dix, la personne savait même pas que ça te dérangeait et elle va changer. Si tu dis rien pendant trois mois et qu’un jour tu pètes un câble, là c’est mort, l’ambiance sera pourrie.
Autre astuce : distingue ce qui te gêne personnellement de ce qui viole les règles communes. Si un colocataire fait un truc qui t’énerve mais qui respecte la charte, bah… accepte-le. Genre, si le mec écoute de la musique que tu détestes mais à volume raisonnable à 20h, c’est ton problème, pas le sien. Par contre, si à 23h en semaine il met du techno à fond, là c’est une violation des règles et tu peux intervenir.
Et puis, n’oublie pas : t’es pas juste un colocataire, t’es aussi le propriétaire. Du coup, t’as une autorité naturelle. Mais abuse pas de ce statut pour être le « flic » de la coloc. Trouve le bon équilibre entre « pote sympa » et « propriétaire qui fait respecter les règles ». C’est subtil, mais c’est ça qui fait que ton house hacking sera agréable ou insupportable sur le long terme.
Quand et comment résilier un bail problématique
Allez, parlons du cas qui fait peur à tout le monde : le locataire problématique qu’il faut virer. Parce que ça arrive, même avec toutes les précautions du monde. Le mec qui semblait nickel et qui au bout de deux mois se révèle ingérable.
Première chose à savoir : en France, virer un locataire, c’est compliqué. T’as pas le droit de le foutre dehors comme ça, même si c’est ton appart et que tu vis dedans. Y’a des procédures, des délais, et c’est long. Donc autant connaître les règles dès maintenant.
Les motifs valables pour résilier un bail : impayés de loyer (c’est le plus courant), troubles de voisinage répétés et prouvés, défaut d’assurance habitation, ou non-respect de clauses importantes du bail. Par contre, « je l’aime plus trop » ou « il fait un peu trop de bruit » sans preuves, ça passe pas.
La procédure classique en cas d’impayés : d’abord, relance amiable par SMS/mail. Puis lettre recommandée de mise en demeure (laisse 8 jours pour régulariser). Si rien, tu passes par un avocat ou un huissier pour déclencher une procédure d’expulsion. Compter 6 à 12 mois minimum avant que le mec soit vraiment dehors. Et pendant ce temps, il paie pas et tu peux rien faire. Sympa, hein ?
C’est pour ça que la prévention est mille fois plus importante. Vérifie bien les dossiers avant, demande des garants solides, souscris une GLI (Garantie Loyers Impayés) si tu peux (ça coûte 3-4% des loyers mais ça te protège). Et dès le premier impayé, réagis immédiatement. Pas « je vais attendre de voir, il a peut-être un souci temporaire ». Non. Premier impayé = relance formelle. Parce que plus tu attends, plus c’est la merde après.
Et puis un dernier conseil : garde toujours un petit matelas de sécurité de 3-4 mois de charges (crédit + taxe foncière + charges) de côté. Comme ça, si t’as un pépin avec un locataire, tu peux tenir le temps de régulariser la situation sans te mettre dans le rouge.
Quels sont les pièges et les erreurs à éviter absolument ?
Sous-estimer la charge mentale de vivre avec ses locataires
Alors ça, c’est le piège numéro un dont personne te parle vraiment. Le house hacking, c’est génial sur le papier, mais mentalement, c’est éprouvant. Parce que tu vis littéralement dans ton investissement. Y’a pas de séparation entre ta vie perso et ta vie de propriétaire-bailleur.
Imagine : t’as passé une journée de merde au boulot, tu rentres chez toi, et y’a un colocataire qui te saute dessus pour te dire que la chasse d’eau coule. Ou alors, c’est vendredi soir, t’avais prévu de regarder un film tranquille, et tes colocataires organisent un apéro avec 10 potes dans le salon. Techniquement ils ont le droit (si ça respecte la charte), mais toi t’as juste envie d’être peinard.
Bref, le house hacking, ça demande une personnalité adaptée. Si t’es quelqu’un qui a besoin de son espace, de sa tranquillité, de pouvoir rentrer chez soi et être 100% seul… c’est peut-être pas fait pour toi. Ou alors, choisis la stratégie de la maison avec logements séparés qu’on a vue plus haut. Parce que crois-moi, trois ans de colocation difficile à supporter, même si tu vis gratuitement, ça peut te rendre dingue.
Un conseil que je donne souvent : fais un test avant de te lancer. Genre, va vivre en colocation pendant 6 mois (même si tu pourrais te payer un studio seul) pour voir si tu supportes. Si au bout de deux mois t’en peux déjà plus, bah ne lance pas dans le house hacking en mode colocation. Choisis une autre stratégie.
Et puis y’a un truc qu’on dit pas assez : le house hacking, c’est chronophage. Gérer les entrées/sorties de locataires, faire les états des lieux, répondre aux questions, coordonner les réparations… Si t’as déjà un boulot intense et une vie sociale chargée, rajouter ça par-dessus, ça peut être trop. Alors oui, tu peux déléguer à une agence, mais là tu perds 8-10% de tes loyers en frais de gestion, ce qui plombe ta rentabilité.
Négliger les aspects juridiques et fiscaux
Putain, celui-là c’est le classique. Tu te lances à fond dans ton projet, t’achètes, tu loues, et six mois plus tard tu te rends compte que t’as fait n’importe quoi niveau déclaration et que tu te prends un redressement fiscal. Ou pire, t’as pas respecté les normes de décence et un locataire t’attaque.
Côté juridique, y’a des trucs à respecter. Déjà, ton logement doit être décent : surface minimum de 9m² et 20m³ par occupant, système de chauffage qui fonctionne, isolation correcte, sanitaires aux normes, etc. Si tu loues une chambre de 7m² parce que « bah ça passe », tu risques gros. Le locataire peut demander la mise aux normes, voire l’annulation du bail avec remboursement des loyers.
Ensuite, les diagnostics obligatoires : DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), état des risques naturels et technologiques, amiante si le bien a été construit avant 1997, plomb si avant 1949, etc. Ça coûte 200-400€ mais c’est obligatoire. Et depuis 2023, y’a les nouvelles normes énergétiques : les logements classés G ne pourront bientôt plus être loués, puis les F, etc. Donc si ton bien est une passoire thermique, prévois des travaux de rénovation.
Côté fiscal, c’est encore plus vicieux. Si tu loues meublé, c’est le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et là t’as le choix entre micro-BIC (si moins de 77 700€ de revenus annuels) ou réel. Si tu loues vide, c’est les revenus fonciers, avec micro-foncier ou réel aussi. Chaque régime a ses avantages et inconvénients, et franchement, faut se faire conseiller par un comptable spécialisé immobilier.
Par exemple, une erreur classique : tu loues meublé mais tu déclares en revenus fonciers parce que tu savais pas qu’il fallait passer en BIC. Résultat, tu paies trop d’impôts pendant trois ans, et quand tu t’en rends compte, c’est trop tard pour rattraper. Ou à l’inverse, tu déclares en LMNP avec amortissement alors que ton bien n’est pas éligible… l’administration fiscale va pas être contente.
Mon conseil : dès le début, prends deux heures avec un expert (avocat fiscaliste ou comptable immobilier), ça te coûtera 300-500€, mais ça t’évitera des milliers d’euros d’erreurs. Et franchement, c’est pas le moment de faire le radin.
Acheter au mauvais endroit par précipitation
Allez, on va parler d’un truc qui me touche personnellement parce que j’ai failli faire cette erreur. Quand tu découvres le house hacking et que tu captes la puissance du concept, t’as ultra envie de te lancer vite. Du coup, tu te précipites sur la première occasion venue sans vraiment analyser. Erreur monumentale.
L’emplacement, c’est 70% de la réussite de ton house hacking. Un bien dans une ville dynamique avec plein d’emplois et d’écoles, ça se loue facilement. Un bien dans une ville en déclin où les jeunes se barrent… bonne chance pour trouver des locataires. Et même si tu trouves, ce sera à prix cassé, et la valorisation du bien dans 20 ans sera nulle.
Donc avant d’acheter, fais tes devoirs. Regarde les statistiques de population (la ville gagne ou perd des habitants ?), le taux de chômage, les projets d’urbanisme (nouvelle ligne de tram, création de zones d’activités), les écoles et universités (source de locataires étudiants). Va sur Bien’ici ou SeLoger et compare les prix au m² sur les dernières années. Si ça baisse régulièrement, c’est pas bon signe.
Un indicateur que j’adore : le délai moyen de vente dans le quartier. Si les biens mettent 2-3 mois à se vendre, c’est normal. Si ça prend 8-12 mois, ça veut dire qu’il y a trop d’offre et pas assez de demande. Et si c’est mort pour la vente, ce sera aussi compliqué pour la location. Alors oui, tu peux avoir un super prix d’achat dans ces zones-là, mais c’est un cadeau empoisonné.
Et puis, visite le quartier à différents moments. Un mardi matin à 10h, c’est pas pareil qu’un vendredi soir à 22h ou un dimanche après-midi. Regarde l’état des immeubles, les commerces, l’ambiance générale. Si tu te sens pas en sécurité ou que c’est glauque, tes futurs locataires non plus.
Oublier de prévoir une marge de sécurité financière
Dernier piège, et pas des moindres : se dire « bon, mes calculs tombent juste pile, les loyers couvrent le crédit à l’euro près, c’est bon ». NON. Jamais, au grand jamais, tu dois acheter un bien où ta rentabilité est à zéro ou négative en comptant les loyers.
Pourquoi ? Parce que la vie, c’est pas Excel. Y’aura des imprévus. Le chauffage qui claque en plein hiver, la machine à laver qui rend l’âme, un locataire qui part et tu galères deux mois à en trouver un nouveau, la taxe foncière qui augmente de 15% d’un coup… Si t’as aucune marge, tu vas te retrouver à payer 300-400€ par mois de ta poche alors que c’était censé être gratuit.
Règle de base : prévois au minimum 15-20% de marge sur tes calculs. Si ton crédit + charges = 1 500€, et que tes loyers théoriques = 1 500€, c’est pas bon. Faut que tes loyers soient à 1 700-1 800€ pour avoir du rab’. Comme ça, quand y’a un pépin, tu tapes dans la marge au lieu de taper dans ton découvert.
Et puis, constitue un fonds d’urgence dédié à ton investissement. L’équivalent de 6 mois de charges (crédit + taxe foncière + charges de copro). Genre, pour un bien avec 1 500€ de charges mensuelles, ça fait 9 000€ de côté. Oui, c’est beaucoup. Mais si t’as une grosse réparation à 5 000€ + un mois de vacance locative, t’es content de les avoir.
J’ai un pote qui a acheté un appart sans marge. Tout roulait pendant 18 mois. Et puis, catastrophe : dégât des eaux causé par un voisin, l’assurance couvre pas tout, il doit avancer 4 000€ de travaux. En même temps, son locataire se casse à cause du chantier. Résultat, il a dû payer 6 mois de crédit tout seul à 1 300€/mois (soit 7 800€) + les 4 000€ de travaux = 11 800€ sortis de sa poche. Il a failli tout vendre en urgence à perte. Si seulement il avait eu une marge et un fonds d’urgence…
Le house hacking, c’est vraiment rentable à long terme ?
Calculer le vrai retour sur investissement
Bon, on arrive au moment de vérité. Après avoir parlé stratégie, gestion, pièges… la question qui tue : c’est vraiment rentable tout ce bordel ? Ou c’est juste un concept à la mode qui fait rêver ?
Pour répondre, faut déjà définir ce qu’on entend par « rentable ». En house hacking, t’as pas UN seul rendement, mais plusieurs types de gains qu’il faut additionner pour avoir la vue complète.
Gain 1 : l’économie de loyer. C’est le plus évident. Si tu paierais 800€ pour louer un appart similaire et qu’avec le house hacking tu paies 200€, tu économises 600€ par mois, soit 7 200€ par an. Sur 20 ans, ça fait 144 000€ d’économies. Pas mal, non ?
Gain 2 : la constitution de patrimoine. Chaque mois, quand tu rembourses ton crédit, une partie (de plus en plus importante avec le temps) est du capital. Donc même si tu « perds » 200€ par mois, en vrai y’a peut-être 150€ qui vont dans ton patrimoine. Au bout de 20 ans, t’as remboursé 200 000€ de capital (donc un bien qui vaut au moins ça).
Gain 3 : la plus-value immobilière. Sur 20 ans, un bien immobilier bien placé prend généralement de la valeur. Historiquement, l’immobilier en France prend 3-4% par an en moyenne. Donc ton bien à 200 000€ aujourd’hui vaudra peut-être 350 000-400 000€ dans 20 ans. Ça fait une plus-value de 150 000-200 000€ (et en résidence principale, c’est exonéré d’impôts).
Si tu additionnes tout : 144 000€ d’économies de loyer + 200 000€ de capital remboursé + 150 000€ de plus-value = 494 000€ de gain total sur 20 ans. Pour un apport de départ de 40 000€. Ça te fait un ROI de 1 135%. Trouve-moi un placement qui fait ça.
Les alternatives et pourquoi elles sont moins performantes
Maintenant, tu vas me dire : « OK c’est cool, mais je pourrais aussi juste acheter pour investir et louer tout le bien, non ? » Ou « Je pourrais mettre mes 40 000€ en Bourse et me faire un joli rendement sans la contrainte ». Bonne question, comparons.
Option 1 : investissement locatif classique (tu achètes un T2 et tu le loues entièrement sans y habiter). Problème : tu paies un loyer ailleurs. Donc si tu loues ton propre appart 800€ et que ton investissement te rapporte 600€ net après toutes charges, t’es à -200€ par mois. Sur 20 ans, ça te coûte 48 000€. Certes, t’as toujours le patrimoine et la plus-value, mais au final t’as 144 000€ de moins que le house hacking. CQFD.
Option 2 : la Bourse. Mettons que tu places 40 000€ sur un ETF World. Avec un rendement historique de 7% par an (ce qui est pas mal), au bout de 20 ans t’as environ 155 000€. C’est cool, mais c’est trois fois moins que le house hacking (qui te donne 494 000€). Et puis, la Bourse, c’est volatil. T’as pas la sécurité d’un bien physique. Après, l’avantage c’est que c’est liquide et que ça demande zéro gestion. Donc c’est pas comparable 1 pour 1, mais niveau pure rentabilité, le house hacking écrase.
Option 3 : l’épargne classique. 40 000€ sur un Livret A à 3% (et encore, ça va pas durer), au bout de 20 ans t’as… 72 000€. Autant dire que c’est ridicule comparé au house hacking. Bon après, y’a zéro risque et c’est disponible immédiatement, donc c’est pas le même usage, mais quand même.
Ce qui rend le house hacking si puissant, c’est l’effet de levier du crédit. Avec 40 000€, tu achètes un actif de 200 000€. Impossible de faire ça ailleurs sans prendre des risques délirants. Et en plus, ton locataire rembourse une grosse partie du crédit à ta place. C’est juste magique comme mécanique.
Les témoignages de ceux qui l’ont fait pendant 10+ ans
OK, la théorie c’est cool, mais concrètement, des gens qui ont fait du house hacking sur 10 ans et plus, ça donne quoi ? J’ai interrogé quelques personnes dans mon entourage, et les retours sont ultra intéressants.
Témoignage 1 : Sophie, 38 ans, Toulouse. Elle a acheté un T4 en 2012 à 180 000€ quand elle avait 26 ans. Elle a vécu dedans en louant deux chambres pendant 7 ans. Économie mensuelle : environ 500€. Puis en 2019, elle a rencontré son mec et ils ont acheté une maison ensemble. Elle a gardé le T4 et maintenant elle le loue entièrement (1 400€/mois). Son crédit arrive à terme en 2032. Résultat : elle aura un bien qui vaut aujourd’hui 260 000€, elle aura vécu quasi gratuitement pendant 7 ans, et maintenant elle touche 400€ de cash-flow net par mois. « Franchement, c’est la meilleure décision financière de ma vie. Sans ça, jamais j’aurais pu acheter une maison après. »
Témoignage 2 : Marc, 42 ans, Lyon. Lui, il a fait le truc en hardcore. En 2010, il a acheté une maison avec trois appartements séparés à 320 000€. Il vivait dans le plus grand, louait les deux autres. Puis en 2015, il a racheté un deuxième immeuble avec le capital accumulé. Aujourd’hui, il possède 7 logements, vit dans l’un d’eux, et les loyers des autres couvrent largement tous ses crédits. « J’ai réinvesti chaque euro économisé dans de nouveaux achats. C’est exponentiel comme stratégie. Par contre, je vais pas te mentir, les 5 premières années j’ai douillé niveau gestion. Mais maintenant, j’ai délégué à une agence et je vis tranquille. »
Témoignage 3 : Laura, 35 ans, Bordeaux. Elle a tenté le house hacking mais a arrêté au bout de 4 ans. « C’était trop lourd mentalement pour moi. J’avais deux colocataires adorables, mais j’en pouvais plus de jamais être vraiment chez moi. J’ai revendu, j’ai acheté un studio pour moi seule, et maintenant je vis mieux même si financièrement c’est moins optimal. » Son témoignage montre bien que c’est pas pour tout le monde. Elle reconnaît quand même que ça lui a permis d’économiser 25 000€ en 4 ans, ce qui a financé son apport pour le studio.
La sortie de stratégie : comment évoluer après le house hacking
Bon, admettons que tu fais du house hacking pendant 5, 10, 15 ans… à un moment, tu vas vouloir évoluer. Soit parce que ta situation change (couple, enfants), soit parce que t’en as marre, soit parce que t’as atteint tes objectifs financiers. Quelles sont tes options ?
Option 1 : tu gardes le bien et tu le loues entièrement. C’est ce qu’a fait Sophie dans l’exemple plus haut. Tu achètes une résidence principale ailleurs (avec l’épargne accumulée ou en refaisant un crédit), et ton ancien bien de house hacking devient un investissement locatif classique. Avantage : tu continues à générer du cash-flow. Inconvénient : faut que tu puisses financer ta nouvelle résidence principale.
Option 2 : tu revends avec plus-value. Si ton bien a bien pris de la valeur, tu peux le revendre et empocher la plus-value (exonérée d’impôts si c’était ta résidence principale). Avec cet argent, tu achètes une vraie maison familiale ou un appart plus grand. C’est clean, tu repars à zéro avec un gros apport. Par contre, tu perds l’actif et les revenus futurs.
Option 3 : tu passes à l’échelle supérieure. Comme Marc, tu utilises le capital accumulé (remboursement du crédit + valorisation) pour faire un effet boule de neige. Tu refais un crédit en utilisant ton premier bien comme garantie, et tu achètes un deuxième bien pour faire du house hacking encore plus agressif. Et ainsi de suite. C’est la stratégie pour devenir vraiment riche en immobilier, mais ça demande de l’appétit pour le risque et la gestion.
Option 4 : tu transformes en location courte durée. Si tu veux plus vivre dedans mais que le quartier s’y prête, tu peux basculer en Airbnb. Ça peut doubler voire tripler ta rentabilité. Un pote a fait ça avec son T3 : quand il était en house hacking, il se faisait 900€ de loyers. Maintenant qu’il le loue en Airbnb, il fait 2 200€ de revenus mensuels en moyenne (moins les frais de gestion et de ménage, mais il reste large).
L’important, c’est d’avoir un plan de sortie dès le début. Pose-toi la question : « Dans 10 ans, je veux quoi ? » Si tu veux être indépendant financièrement, faut viser plusieurs biens. Si tu veux juste une résidence principale payée, un seul bien en house hacking bien choisi suffit.
Pour conclure : le house hacking, ça change une vie
Voilà, on est arrivés au bout de ce (très) long article. Si t’as lu jusqu’ici, bravo, et surtout j’espère que t’as compris un truc : le house hacking, c’est pas une arnaque de gourou de l’immobilier. C’est une stratégie concrète, accessible, et ultra puissante pour se constituer un patrimoine en vivant quasi gratuitement.
Oui, ça demande des sacrifices. Vivre en colocation à 30 ans quand tes potes ont leur appart solo, c’est pas toujours fun. Gérer des locataires quand t’as eu une semaine de merde au boulot, c’est chiant. Mais quand tu fais le calcul sur 10, 15, 20 ans… putain, ça vaut tellement le coup.
Regarde autour de toi. Combien de gens qui ont ton âge seront propriétaires d’un bien de 300 000€ à 45 ans ? Très peu. Combien auront économisé 150 000€ de loyers sur leur vie ? Quasi personne. Bah toi, avec le house hacking, tu peux faire les deux. C’est juste une question de se lancer, d’être malin dans ses choix, et de tenir sur la durée.
Alors oui, faut un apport de départ (mais on a vu que c’est pas insurmontable). Oui, faut accepter de vivre différemment pendant quelques années. Mais franchement, quand je vois des gens payer 1 000€ de loyer par mois pendant 20 ans (soit 240 000€ partis en fumée) pour finir avec zéro patrimoine… je me dis que le house hacking, même imparfait, c’est 1000 fois mieux.
Bon, maintenant à toi de jouer. Si le concept te branche, commence à économiser ton apport. Explore ta ville pour identifier les bons quartiers. Regarde les annonces sur Leboncoin, SeLoger, Bien’ici. Fais des simulations de crédit sur Boursorama ou Meilleurtaux. Et surtout, projette-toi dans 10 ans : où tu veux être financièrement ?
Le house hacking, c’est pas magique. Mais c’est peut-être l’outil le plus puissant qu’on a en France pour devenir propriétaire et construire son indépendance financière sans être riche au départ. Alors, tu te lances quand ?